Market del Este

Que su experiencia de compra y venta se transforme en un momento de felicidad es siempre lo importante, una vez que tomamos la decisión de avanzar con la operación proyectada nos gusta sabes que usted comprende los pasos por los que se van a transitar. Este momento hermoso donde materializamos el tiempo invertido en lograr este objetivo concluye y todo comienza un nuevo camino es simple y muy seguro. Le dejamos un breve instructivo para que usted pueda evacuar algunas dudas que tenga respecto a cómo sigue su curso una vez de acuerdo las partes en marketdeleste siempre estamos disponibles para seguir profundizando detalles sobre cualquier consulta extra que a usted le surja.

¿Encontraste la propiedad que buscabas ? ¿Ya te otorgaron el préstamo hipotecario? ¡Felicitaciones! Estás casi listo para ser el flamante propietario. Sólo falta un paso adicional, y es recabar toda la documentación para comprar una propiedad en Uruguay. Aunque puede parecer pan comido, conviene que prestes mucha atención y busques la asesoría de un experto, pues en esos documentos se reflejarán las condiciones que regirán la compra-venta. Es por eso que resulta imprescindible contar con la ayuda de un escribano, que es el profesional indicado para realizar todos estos trámites. El proceso, en sí, es muy sencillo y consta de unos pocos pasos que ha continuación te vamos a explicar. Pero hay que ser muy detallista y no dejar por fuera ningún detalle que a la larga pueda acarrearte un dolor de cabeza innecesario.

No existe ningún impedimento para que cualquier ciudadano adquiera un inmueble en Uruguay. Sólo debe acreditar su mayoría de edad y disponibilidad de fondos para la compra. En el caso de los extranjeros, deberán presentar un documento de identificación, que puede ser su pasaporte, pues no es necesario que residan en el país. Igualmente la legislación contempla la posibilidad de que el adquiriente sea tanto una persona natural como jurídica. Las compañías pueden ser locales o extranjeras, y pueden adquirir el bien tanto para uso coorporativo como del accionista único, si ese fuera el caso.

El primer paso consiste en redactar un contrato preliminar, que es lo que se conoce como Boleto de Reserva. Allí el escribano dejará constancia de todos los acuerdos entre comprador y vendedor. Entre otras informaciones, debe incluir:

1. Datos de identificación del vendedor y del comprador.
2. Referencias del inmueble: número de padrón, deslinde, superficie, etc.
3. Valor acordado y forma de pago: de contado, con crédito hipotecario o personal, moneda de referencia, etc.
4. Vigencia del Boleto de Reserva. Generalmente se establece un plazo de entre 20 y 60 – 90 días. Transcurrido el tiempo máximo allí establecido, se deberá firmar la Escritura de Compraventa que otorga los derechos plenos sobre la propiedad al comprador.
5. Multa por incumplimiento. También se prevé una penalización para los casos en que alguna de las partes incumpla el acuerdo. El monto suele fijarse en un 10% del valor del inmueble.

Como aval de la transacción, el comprador debe aportar una suma establecida, que generalmente equivale al 10% del precio pactado. Por su parte, el vendedor hará entrega al escribano de los títulos de propiedad del inmueble.

El periodo de vigencia del Boleto de Reserva permitirá al escribano realizar la verificación del inmueble. Se investigarán las condiciones de titularidad, así como su situación tributaria y catastral. Esto se hace para comprobar que el inmueble no es objeto de embargos, hipotecas o gravámenes no informados previamente. Asimismo, se revisará la situación jurídica de los involucrados. En caso de presentarse alguna anomalía, el contrato quedará rescindido o se establecerá un plazo para subsanar la situación.

Si la compra se va a realizar a través de un préstamos hipotecario, es normal que las entidades financieras soliciten ciertos documentos:

- Certificación de Situación Patrimonial certificada por Escribano en Papel Notarial.
- Certificado de Domicilio (recibo de Servicios Públicos, por ejemplo).
- Fotocopia de los documento de identidad de los titulares, o pasaporte en su defecto.
- Certificación de Ingresos: si se trata de una pareja de cónyuges deben aportarse las constancias de ambos.
- Adicionalmente, de acuerdo al estado laboral serán requeridos:
- Recibo de o o carta con membrete de la empresa, firmada por empleador y certificada por Banco, para aquellos solicitantes que mantengan una relación laboral de dependencia.
- Certificado de ingresos validado por un escribano o contador, cuando se trata de un comerciante. Asimismo será necesario aportar las constancias de estar al día con BPS y DGI.
- Los profesionales universitarios que desarrollen actividad independiente deberán consignar el certificado anual de la Caja de Profesionales vigente y una constancia de ingresos.

De no detectarse ninguna situación irregular en la documentación del inmueble ni en las condiciones de comprador y vendedor, se procederá a redactar la escritura de compraventa. Simultáneamente con la firma de este documento se debe aportar el monto restante del precio acordado por el inmueble y hacer entrega de la vivienda al nuevo propietario.

Completado este proceso, el escribano deberá inscribir el Registro de la Propiedad y en un plazo de aproximadamente 30 días estará listo el nuevo título.

La intención de este sistema es brindar completas garantías tanto al comprador como al vendedor y asentar frente a los organismos competentes el cambio de titularidad del inmueble.

El proceso de compraventa de inmuebles acarrea algunos costos que deben ser asumidos por el comprador y el vendedor.

Costos para el comprador

La transacción tiene un costo aproximado del 8 al 9% del precio del inmueble, que se desglosa de la siguiente manera:

- Si se ha realizado la compraventa con la intermediación de una agencia inmobiliaria, su comisión es del 3% del precio de compra, más impuestos.
- Un monto similar debe considerarse por concepto de pagos de escribanía.
- Por último, deberá cancelar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) estipulado en 2% del valor catastral.

Además debe tenerse en cuenta los gastos por tasación el inmueble y seguro de vida del titular de la compra.

Costos para el vendedor

El vendedor deberá contemplar unos costos de alrededor de 4,5-5% del precio de venta del inmueble:

- Un 3% corresponde al costo de la agencia inmobiliaria, en el caso de que haya intervenido.
- También debe asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (2%)

Comprar un inmueble es siempre una situación estresante. Sobre todo cuando se trata de la vivienda principal hay un cúmulo de emociones que van de la ansiedad e ilusión por la nueva casa, hasta el miedo y la incertidumbre ante el compromiso que estamos asumiendo. Por eso es indispensable contar con la asesoría adecuada e informarnos previamente sobre el proceso de adquisición. Entre los muchos términos que escucharás en estos días seguramente salga a relucir el compromiso de compraventa.

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Este es un contrato previo, que se firma con el objetivo de obligar a las partes a firmar un contrato de compraventa definitivo en una fecha posterior. Es un trámite habitual cuando se trata de propiedades en venta que por cualquier motivo no se pueden o no se desean enajenar en ese momento. Sucede, por ejemplo con las negociaciones con saldo de precio, en las que se firma un compromiso de compraventa con la entrega de un aporte inicial, y al saldo se firma la escritura definitiva. También es el procedimiento de rutina en el caso de la compra de un inmueble en pozo, por el que debe esperarse hasta la finalización de la obra para hacer la escritura definitiva.

Con el compromiso de compraventa tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se obligan a celebrar una compraventa definitiva. La validez legal de este documento da lugar a derechos muy similares a los del contrato de compraventa, con la salvedad de que no hay traslación inmediata de la propiedad.

Cabe destacar que el compromiso de compraventa debe contemplar todas las condiciones esenciales del contrato definitivo. El precio y el bien objeto de la transacción deben quedar claramente identificados. En caso contrario, cualquiera de las partes podría rehusarse lícitamente a firmar el contrato definitivo.

La firma de un contrato de compraventa puede generar integraciones económicas como la comisión Inmobiliaria, fijada en un 3% del precio de compra, más IVA; pago de honorarios del escribano, que usualmente son de otro 3% , y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que debe ser pagado tanto por el comprador como por el vendedor, y equivale al 2% del valor catastral actualizado. A modo orientativo, el valor catastral actualizado corresponde, aproximadamente el 50% o 70% del valor real de la compra-venta.

También deben considerarse los costes de Montepío, establecido en un 0,6% del precio de compra, y los Timbres profesionales y otros gastos, que suponen un 0,05% adicional.

El siguiente paso, tras el término del plazo del compromiso de compra-venta es la firma del contrato definitivo. Este sí tiene por objeto la traslación de la propiedad del inmueble e implica la firma de la escritura definitiva.

En muchas ocasiones, las integraciones económicas derivadas de la transacción se pagan al momento de la firma definitiva y no cuando se firma el compromiso de compra-venta. En ese caso habría que considerar los costes desglosados anteriormente.

Previo a la firma de un compromiso de compra-venta o un contrato definitivo, hay algunos pasos que tienen por objeto dar garantías a las partes sobre la negociación, permitiendo la reserva del inmueble y la verificación de los datos.

Hablamos, por ejemplo, del concepto de seña. Se trata de un documento sencillo suscrito entre las partes, para reservar la propiedad o retirarla del mercado informalmente hasta que se realice el Boleto de Reserva. Su vigencia suele ser muy breve, apenas unos cuantos días, por lo que es una práctica no muy extendida, pues generalmente se procede directamente a la firma del Boleto de Reserva.

En caso de acordarse el pago de una seña, su monto equivale al 5% del precio de venta, y el agente de retención es la agencia inmobiliaria.

El objetivo de este contrato es la reserva formal de la propiedad, por un período de tiempo máximo de 45 días, durante los cuales el comprador puede verificar los títulos de la misma y la situación jurídica del vendedor.

En este contrato se fijan el precio y el plazo acordado para que el escribano de la parte compradora estudie los títulos y analice la condición e idoneidad del vendedor, a fin de dar garantías al comprador sobre la adquisición del bien. Entre otras cosas, el escribano deberá solicitar los certificados registrales, catastrales y municipales, así como cualquier otra documentación que le permita cotejar que el inmueble y sus titulares no son objeto de obligaciones, embargos, hipotecas y gravámenes. Si llegara a detectarse alguna irregularidad, el Boleto de Reserva puede ser rescindido, y se reintegrará la seña y los títulos depositados, a menos que las inconsistencias sean totalmente subsanadas

El Boleto de Reserva debe establecer todas las condiciones de la negociación:

- Identificación de las partes, vendedor y comprador

- Identificación del bien objeto del contrato, indicando su número de padrón, superficie, deslinde, planos, etc.

- Precio y forma de pago, señalando si se adquirirá al contado o a plazos, y si se darán garantías o no. Los tiempos fijados deben ser estrictamente cumplidos, so pena de multas, generalmente de un 10% del valor de la compra, que serán aplicadas a la parte infractora, a menos que la extensión del plazo haya sido acordada. Transcurrido el lapso previsto debe procederse a la firma de un compromiso de compra-venta o del contrato de compra-venta definitivo.

La firma del Boleto de Reserva conlleva el pago del 10% del precio de venta. Si previamente se ha dejado una seña del 5%, ese depósito se contará como un pago parcial y solo deberá abonarse el 5% faltante. Por lo general el agente de retención en estos casos es el escribano de la parte compradora, quien en ese momento también recibirá, de manos del vendedor, los títulos de propiedad.

El proceso de compraventa de un inmueble culmina con la firma pública y conjunta de la escritura de compraventa. Este documento avala la transmisión plena del dominio a la parte compradora, quien se convierte en propietario y está en la obligación de inscribir los títulos en el Registro de la Propiedad Inmueble.